Comment choisir son terrain

25 juillet 2010

Choisir son terrain implique de prendre en compte plusieurs paramètres : le réseau, la localisation, la taille, le prix, la qualité, le délai, l'environnement et certainement d'autres encore. Nous n'avons que notre expérience à évoquer pour aborder ces différents points. Notre toute première idée était d'acheter une maison ancienne, quitte à garder quelques petits travaux de rénovation à notre charge. Seulement, en tenant compte du budget que nous nous étions fixer, nous avons constaté que nous ne pourrions acquérir le type de bien que nous recherchions. L'expérience nous a montré que nous avions mal évalué notre budget, et que nous aurions finalement pu nous diriger vers des biens plus onéreux que ce que nous pensions. Nous reviendrons donc sur l'importance de bien évaluer son budget de départ. Dans tous les cas, faire construire a donc été pour nous un revirement de situation important.

Pour ce qui est du réseau, il est conseillé d’élargir au maximum ses options de recherche. Parmi celles-ci, il y a les annonces de particuliers à particuliers, les agences, les promoteurs, la prospection personnelle, le bouche à oreilles et d’autres encore. Il n’y a pas solution miracle, et même si certaines semblent entrainer un surcoût (agences en particulier) ce surcoût peut-être compensé par une bonne connaissance du marché et une négociation du prix de vente plus important que si vous la menez vous même. Tout d’abord, nous avons commencé par les terrains que proposaient les promoteurs : les prix étaient élevés pour de toutes petites surfaces et les terrains étaient nécessairement en lotissement. Le Bouche à oreille ne nous a pas servi puisque les terrains intéressants sont rares et donc gardés secret. Nous avons consulté des annonces de particuliers à particuliers : elles étaient assez intéressantes mais nous n’avons pas eu de coup de cœur. C’est enfin en consultant les annonces d’une agence que nous avons été séduits. Le terrain était à un prix trop élevé, nous avons fait une proposition que l’agent a défendu et le terrain était à nous. Entre le moment où nous avons décidé de se lancer dans l’achat d’abord d’une maison déjà construite puis d’un terrain et la signature du terrain, 6 mois se sont écoulés durant lesquels notre énergie a été déployée à choisir le terrain puis à élaborer des plans pour obtenir le permis de construire. Ainsi, lorsque nous avons signé l’achat, nous avions l’assurance de pouvoir construire le type de maison que nous voulions.

Nous avons pris la décision de prendre dans la première couronne de notre ville d'origine, les terrains de ville étant dans un budget trop important pour nous et ne présentant pas une surface suffisamment importante pour ce que nous souhaitions. Cependant, nous ne voulions pas non plus nous éloigner trop de la ville, pour des raisons pratiques d'abord, afin de ne pas passer trop de temps dans les transports pour nous rendre sur nos lieux de travail respectifs, et afin de bénéficier d'infrastructures suffisamment importantes pour rendre la vie quotidienne plus pratique ainsi que pour des raisons budgétaires, car si en s'éloignant de la ville le prix des terrains est moins élevé, la valorisation de ceux-ci l'est également, et le coût de transport augmente de façon considérable.

Nous avons ensuite du choisir le village dans lequel nous nous sentirions bien. Cela a été en partie une affaire de raison, également de consensus, puisque nos avis respectifs pouvaient quelque peu différer. C'est finalement le terrain lui même qui nous a réunis dans notre choix, puisqu'il est situé dans une commune que nous n'avions à priori pas retenue, mais qu’il répond à nos envies.

Le terrain que nous avons retenu présente les caractéristiques que nous souhaitions. Suffisamment grand pour nous permettre de profiter d’un jardin qui nous offre de l’intimité vis à vis de nos voisins, de l’espace pour cultiver un jardin potager de taille décente, de prévoir un petit verger, il est aussi assez près du centre du village pour nous permettre de nous y rendre à pied et ne pas être perdus au fin fond de la campagne pour garder un certain sentiment de sécurité. Il est desservi par les transports en car du département pour permettre à nos futurs enfants d’être libres dans leurs déplacements.

Un point sur lequel nous n’étions pas correctement informés est les caractéristiques du sol. Nous nous en sommes rendus compte plus tard. Il est essentiel de connaître la nature du sol avant de valider l’acquisition du terrain, en réalisant une étude de sol par une société. Le coût de cette étude de sol est situé dans une fourchette de 2000 à 2600€ pour une étude de type G12 (permettant de connaître les caractéristiques du terrain et de donner les grandes lignes pour les fondations à prévoir pour la maison). Si le prix de cette étude semble important, elle est indispensable car elle peut permettre de définir si le terrain est techniquement constructible et dans quelles conditions. (Terrain en zone constructible, mais en remblais nécessitant la pose de micro pieux pour recevoir les fondations, ce qui entraine un surcoût très important par rapport à des fondations classiques, et bien supérieur en tout cas au prix de l’étude de sol).

Le délais est également important. En effet, il est conseillé de négocier lors de la signature du compromis de vente une clause particulière permettant de valider la vente sous réserve d’obtention du permis de construire, sans quoi on peut se retrouver avec un terrain sur lequel on ne peut pas construire la maison de ses rêves.